Qué impuestos se pagan al vender una casa en España
Quien vende una vivienda en España paga dos impuestos: el IRPF sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal del ayuntamiento. A eso se suma el reparto del IBI del año en curso. Existen dos exenciones que pueden dejar la factura del IRPF en cero: la reinversión en vivienda habitual y la edad del vendedor.
Los dos impuestos que se pagan al vender una casa
Vender una vivienda genera dos obligaciones fiscales distintas, con dos administraciones distintas. El IRPF grava la ganancia obtenida y se liquida en la declaración de la renta del año siguiente. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y se liquida en semanas, no en meses. Son independientes: puedes deber una y no la otra.
A esos dos se añade un tercer concepto que no es un impuesto nuevo, sino un reparto: el IBI del año en curso, que suele prorratearse entre las partes en la firma.
Puntos clave:
- El IRPF grava la ganancia, no el precio de venta.
- La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo, no del inmueble entero.
- Si vendes con pérdida real, no hay plusvalía municipal que pagar.
- Dos exenciones pueden anular el IRPF: reinversión en vivienda habitual y ser mayor de 65 años.
- Los honorarios de la agencia son un gasto deducible de la ganancia.
Cómo tributa la ganancia en el IRPF
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. No es el precio de venta: al precio de compra se le suman los impuestos y gastos que pagaste al comprar, y del precio de venta se restan los gastos de la operación. Esa diferencia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos.
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| 0 € – 6000 € | 19 % |
| 6000 € – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La escala es progresiva por tramos, no un tipo único: cada porción de la ganancia tributa al tipo de su tramo. Para saber cuánto vale hoy tu vivienda y estimar esa diferencia, conviene distinguir una tasación homologada de una valoración comercial, porque solo la primera tiene efectos ante terceros.
Qué gastos puedes restar de la ganancia
Este es el apartado que más dinero mueve y el que peor se documenta. Los gastos directamente ligados a la compra y a la venta reducen la ganancia, y por tanto el impuesto. Conservar las facturas no es una formalidad: sin justificante, el gasto no existe a efectos fiscales.
Entran en el cálculo, entre otros:
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria, que suelen ser el gasto más alto de la venta. Conviene saber qué se paga y por qué antes de firmar el encargo.
- Los impuestos pagados en su día por la compra (ITP o IVA, según el caso).
- La notaría, el registro y la gestoría, tanto de la compra como de la venta.
- Las reformas que tengan la consideración de inversión o mejora, no el mantenimiento ordinario.
- El coste del certificado de eficiencia energética y de la tasación, cuando se han encargado para la operación.
Cuándo no pagas IRPF: las dos exenciones
Hay dos situaciones en las que la ganancia queda exenta y la factura del IRPF desaparece. Ninguna es automática: las dos exigen cumplir condiciones concretas y declararlas.
La reinversión en vivienda habitual exige destinar a la nueva vivienda el importe total obtenido por la venta, no solo la ganancia. Es la confusión más frecuente y la más cara: lo que hay que reinvertir es el precio completo de la venta, no la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional a la cantidad efectivamente invertida.
Con una salvedad que cambia mucho las cuentas y casi nadie menciona: si todavía te queda hipoteca sobre la vivienda que vendes, el importe que tienes que reinvertir no es el precio de venta entero. La ley resta del valor de transmisión el capital pendiente de amortizar en el momento de la venta. Quien vende con hipoteca viva tiene, por tanto, un listón bastante más bajo del que suele creer.
El plazo es de dos años, y funciona en los dos sentidos. Puedes comprar la nueva vivienda dentro de los dos años siguientes a la venta, pero también sirve una vivienda que ya hubieras comprado en los dos años anteriores, siempre que destines a pagarla el dinero obtenido con la venta.
La exención por edad se aplica a los mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual, y también a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La ley no condiciona esta exención a reinvertir el importe.
Ambas se refieren a la vivienda habitual, un concepto con requisitos propios de residencia y antigüedad. Una segunda residencia o un inmueble de inversión no se benefician de ninguna de las dos.
La plusvalía municipal, el impuesto del ayuntamiento
El segundo impuesto lo cobra el ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo que fuiste propietario. Desde la reforma de 2021, si el incremento real de valor es menor que el cálculo objetivo puedes pedir que se tome ese importe, y si vendiste con pérdida real no estás sujeto al impuesto.
Es un tema con reglas propias y plazos cortos: lo tratamos por separado en qué es la plusvalía municipal y en cómo se calcula paso a paso.
Otros impuestos a pagar al vender una casa: IBI y ajustes
El IBI del ejercicio corresponde a quien era propietario el 1 de enero, pero en la práctica se prorratea en la firma según los días de tenencia de cada parte. No es una obligación legal automática sino un pacto habitual, y conviene dejarlo escrito.
En la misma línea, revisa que no queden cuotas pendientes de comunidad ni derramas aprobadas y no pagadas: se transmiten con el inmueble si no se liquidan antes.
Antes de firmar con una agencia
La fiscalidad de la venta no depende de la agencia que elijas, pero el coste total de vender, sí. Los honorarios son deducibles de la ganancia, pero siguen siendo dinero que sale: es la partida sobre la que tienes más margen de decisión.
Puedes comparar los modelos de cobro de las agencias, ver qué agencias operan en tu ciudad o revisar las horquillas concretas en Madrid, Barcelona o Valencia.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IRPF si vendo con pérdidas?
No hay ganancia, así que no hay nada que gravar. La pérdida patrimonial se declara y puede compensarse con otras ganancias del ahorro según las reglas de compensación del ejercicio.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?
En una compraventa la paga quien vende. En una herencia o donación la paga quien recibe el inmueble, con plazos distintos a los de una venta ordinaria.
¿Los honorarios de la inmobiliaria desgravan?
No son una deducción, pero sí un gasto que reduce el valor de transmisión y, por tanto, la ganancia sujeta a IRPF. Necesitas la factura a tu nombre.
¿Cuándo se paga cada impuesto?
La plusvalía municipal tiene un plazo corto tras la firma, que fija cada ayuntamiento. El IRPF se liquida en la declaración de la renta del año siguiente al de la venta.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Los mismos que en cualquier venta, con una diferencia de partida: el valor de adquisición es el que se declaró en la herencia, no lo que pagó en su día el fallecido. La plusvalía municipal de la herencia y la de la venta posterior son dos liquidaciones distintas.
¿Y si la vivienda era de varios propietarios?
Cada copropietario declara su parte proporcional de la ganancia y responde de su parte de la plusvalía municipal, en función de su porcentaje de titularidad.
Fuentes y actualización
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33.4 b), 38.1, 66 y 76, texto consolidado (BOE) , dato de
- RD 439/2007, Reglamento del IRPF, art. 41, reinversión en vivienda habitual (BOE) , dato de
- RD Legislativo 2/2004 (TRLHL), arts. 104 a 110, texto consolidado (BOE) , dato de
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