Qué es el contrato de arras y qué firmas de verdad

Por Redacción VentaClara, publicado el 20 de agosto de 2026

El contrato de arras es el acuerdo previo a la escritura en el que comprador y vendedor fijan el precio y las condiciones, y el comprador entrega una cantidad a cuenta. El Código Civil solo lo menciona una vez, en el artículo 1454. Lo que ocurre si la venta se cae no depende del nombre que le pongas, sino de lo que hayas escrito.

Qué es el contrato de arras

El contrato de arras es el acuerdo que comprador y vendedor firman antes de la escritura pública. En él fijan el precio, el plazo para ir al notario y las condiciones de la operación, y el comprador entrega una cantidad a cuenta. No transmite la propiedad: eso solo ocurre en la escritura.

Su función real es sujetar la operación durante las semanas que separan el acuerdo de la firma. Es el momento en que la venta deja de ser una conversación.

Puntos clave:

• Es un contrato previo, no la venta. La propiedad se transmite en la escritura.
• El dinero entregado es parte del precio, no un extra.
• El Código Civil lo menciona una sola vez, en el artículo 1454.
• Los tres tipos de arras no están en la ley: los ha construido la jurisprudencia.
• Lo que pasa si la venta se cae lo decide tu redacción, no la etiqueta que le pongas.

Lo que dice la ley, y lo que no dice

Conviene leer el único artículo que habla de esto. El artículo 1454 del Código Civil dice, literalmente:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Eso es todo. Una frase. Y dos consecuencias que casi nunca se cuentan:

Primero, el Código usa «arras o señal» como sinónimos. La distinción que a veces se oye entre «señal» y «arras» no viene de la ley.

Segundo, y esto importa mucho más: las palabras «confirmatorias», «penales» y «penitenciales» no aparecen en ninguna parte del Código Civil. Lo hemos comprobado sobre el texto consolidado completo. Esa clasificación en tres tipos, que encontrarás repetida en cualquier artículo sobre el tema, es una construcción de la jurisprudencia y de la doctrina, no una categoría legal con efectos automáticos.

De ahí se sigue lo único que de verdad tienes que retener: el efecto de tus arras lo determina lo que dice tu contrato. El artículo 1255 del Código Civil deja a las partes fijar los pactos y condiciones que quieran, y es ahí donde se juega tu riesgo.

Los tres tipos de arras, y por qué el nombre no basta

La clasificación sirve para entender qué efectos puedes pactar. No para escribir una palabra en el encabezado y confiar en ella.

• Arras confirmatorias. Confirman que hay contrato y el dinero es un anticipo del precio. Si una parte incumple, la otra no se queda simplemente con el dinero: puede acudir al artículo 1124, que le permite exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños en los dos casos. Es decir, puede obligar a la otra parte a comprar o a vender.
• Arras penales. Funcionan como cláusula penal del artículo 1152: la pena sustituye a la indemnización de daños, salvo que se haya pactado otra cosa. Se puede pactar además que la parte cumplidora reclame el cumplimiento, no solo la pena.
• Arras penitenciales. Son las del artículo 1454: dan derecho a desistir. El comprador pierde lo entregado, el vendedor lo devuelve duplicado, y ahí termina el asunto.

La diferencia práctica para ti, que vendes, es enorme. Con arras penitenciales, un comprador que se arrepiente pierde su dinero y tú te quedas con él, pero has perdido meses y tu vivienda vuelve al mercado. Con arras confirmatorias, ese mismo comprador puede verse obligado a comprar.

Y la trampa está en el sentido contrario: si eres tú quien no puede vender, con arras penitenciales devuelves el doble. Con confirmatorias te pueden exigir que vendas.

Cuánto se entrega en arras

No hay cantidad legal. La ley no fija ni un mínimo ni un máximo ni un porcentaje, y por eso no vas a encontrar aquí una cifra presentada como habitual: sería una invención con apariencia de dato. Lo que hay es el artículo 1255, que deja el importe al acuerdo de las partes.

Lo que sí puedes razonar es la lógica del importe. Si son penitenciales, la cantidad es el precio de desistir: cuanto más baja, más barato le sale al comprador arrepentirse, y menos te protege. Cuanto más alta, más te protege a ti, y más se resiste el comprador a firmarla. Ese es el único cálculo que importa, y es tuyo, no del mercado.

Qué pasa si la venta se cae

Depende de quién falle y de qué firmaste.

Si el comprador no acude a la escritura y las arras eran penitenciales, se aplica el 1454 tal cual. Si eran confirmatorias, puedes elegir entre reclamar el cumplimiento o resolver, con indemnización, por la vía del 1124.

Hay un detalle específico de la vivienda que merece la pena conocer: el artículo 1504 dice que, en la venta de inmuebles, el comprador puede pagar aun después de vencido el plazo mientras no se le haya requerido judicialmente o por acta notarial. Un plazo vencido, por sí solo, no resuelve nada. El requerimiento formal es lo que cierra la puerta.

Y el caso más frecuente en la práctica: el comprador no consigue la hipoteca. Eso no es una excusa legal automática. Si quieres que la falta de financiación permita deshacer la operación sin penalización, tiene que estar escrito como condición. Si no lo está, el comprador que no obtiene su préstamo está incumpliendo.

Cuándo cobra la agencia: ¿arras o escritura?

Aquí está la parte que casi nadie te va a contar, y es la que puede costarte más dinero.

Muchas agencias devengan sus honorarios en la firma de las arras, no en la notaría. La lógica que te darán es que su trabajo, encontrar comprador y cerrar el acuerdo, ya está hecho. La consecuencia es que si la operación se cae después de las arras, puedes deber la comisión íntegra por una venta que no ha existido.

Es una cláusula negociable, y es la primera que hay que leer en la nota de encargo. Tres preguntas concretas antes de firmar:

• ¿Los honorarios se devengan en arras o en escritura pública?
• Si la operación se frustra por causa ajena a ti, ¿se devuelven?
• Si el comprador desiste y tú te quedas las arras, ¿la agencia cobra sobre esa cantidad o sobre el precio de venta?

Merece la pena tener claro de antemano cómo se cobran los honorarios de una agencia, y qué impuestos vas a pagar por la venta, porque el dinero que recibes en arras no es el dinero que te queda.

Qué revisar antes de firmar

No publicamos un modelo de contrato. Un texto genérico descargado de internet aplicado a una operación concreta es exactamente la forma de meterse en el problema que este artículo intenta evitar, y las arras se firman una vez. Lo que sí sirve es saber qué buscar:

• Qué tipo de arras son, dicho con sus efectos y no solo con su nombre.
• El importe y la constancia de que es a cuenta del precio.
• La fecha límite para la escritura, y qué pasa exactamente al vencer.
• Quién paga qué en la escritura. Por defecto, el artículo 1455 pone los gastos de otorgamiento a cargo del vendedor y las copias a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.
• Las cargas: si hay hipoteca pendiente, cómo y cuándo se cancela.
• La financiación: si la falta de hipoteca libera al comprador, escrito como condición.
• La situación de la vivienda: ocupantes, arrendatarios, derechos de tanteo.

Preguntas frecuentes

¿El contrato de arras es obligatorio para vender?

No. Se puede ir directamente a la escritura pública. Las arras son un instrumento para sujetar la operación cuando entre el acuerdo y la notaría van a pasar semanas, que es lo habitual cuando el comprador necesita hipoteca.

¿Es lo mismo la señal que las arras?

Para el Código Civil, sí. El artículo 1454 dice «arras o señal» y las trata igual. La distinción que se oye a veces entre las dos palabras no tiene apoyo en el texto legal.

¿Hay que firmar las arras ante notario?

No es obligatorio. Es un contrato privado válido entre las partes. Elevarlo a público añade coste y aporta fecha cierta y fuerza probatoria, algo que cobra sentido cuando el importe es alto o la operación tiene complicaciones.

Si el comprador desiste y me quedo las arras, ¿pago impuestos?

La cantidad que te quedas es una ganancia y tributa, aunque no haya habido venta. No es lo mismo que el IRPF de una transmisión: al no haber transmisión, tampoco hay plusvalía municipal. Conviene resolverlo con quien te haga la declaración, porque la calificación de ese ingreso no es trivial.

¿Puedo firmar arras con dos compradores a la vez?

Materialmente puedes, y es una forma bastante fiable de acabar incumpliendo con uno de los dos. Firmar arras es comprometer la vivienda; hacerlo dos veces significa que uno de los dos acuerdos vas a tener que romperlo, y pagar por ello.

¿Y si aparece un comprador que ofrece más después de firmar las arras?

Esa es precisamente la situación que las arras existen para impedir. Con arras penitenciales puedes desistir devolviendo el doble, así que la oferta mejor tendría que superar ese coste. Con arras confirmatorias, el primer comprador puede exigirte que vendas. La forma de no llegar a este dilema es no firmar arras hasta haber recibido y comparado las ofertas que te interesen.