Vender un piso con inquilino: lo que dice la ley

Por Redacción VentaClara, publicado el 21 de agosto de 2026

Sí se puede vender un piso con inquilino dentro, y no hace falta su permiso. Pero el contrato de alquiler no se extingue con la venta: el comprador se subroga en él, y antes de vender tienes que ofrecérselo al inquilino, que dispone de treinta días para igualar la oferta. Saltarse esa notificación permite deshacer la venta.

Se puede vender un piso con inquilino

Sí, y no necesitas su permiso. La vivienda es tuya y puedes venderla estando alquilada.

Lo que no puedes hacer es venderla como si estuviera vacía. El contrato de alquiler no se extingue con la venta, el inquilino tiene derecho a comprarla antes que nadie, y hay una notificación que si te saltas puede costarte la operación entera meses después de firmarla.

Puntos clave:

• No hace falta el consentimiento del inquilino para vender.
• El contrato sigue vivo: el comprador pasa a ser el nuevo arrendador.
• El inquilino tiene treinta días naturales para igualar tu oferta.
• Sin esa notificación, la venta puede deshacerse por retracto.
• El registro exige la prueba de que notificaste, o tu declaración de que no había inquilino.

Qué pasa con el contrato cuando vendes

El comprador no hereda un piso libre: hereda tu posición de arrendador. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice así:

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Dos precisiones que cambian el cálculo. La primera: el plazo depende de quién era el arrendador, no del comprador. Cinco años si alquilaste como particular, siete si lo hiciste a través de una sociedad.

La segunda: si el contrato se pactó por más tiempo que ese plazo, el comprador queda subrogado por toda la duración pactada, salvo que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En ese caso solo soporta el arrendamiento hasta completar los cinco o siete años, y entonces eres tú, el vendedor, quien tiene que indemnizar al inquilino: una mensualidad de la renta vigente por cada año que quedara por cumplir por encima de ese plazo.

Un detalle temporal importante: esta redacción viene del Real Decreto-ley 7/2019 y rige desde el 6 de marzo de 2019. Los contratos firmados antes se rigen por la redacción vigente cuando se firmaron, con las reglas transitorias de esa norma. Si tu alquiler es anterior, el plazo que te aplica puede no ser el de arriba.

El inquilino tiene derecho a comprarlo antes

Es la parte que más ventas descarrila, y no por su dificultad sino por desconocimiento. El artículo 25 de la LAU da al inquilino un derecho de adquisición preferente, que funciona en dos tiempos.

El tanteo. Antes de vender, tienes que notificarle de forma fehaciente tu decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Desde el día siguiente corren treinta días naturales en los que puede quedarse la vivienda en esas mismas condiciones. Si no la ejerce, los efectos de esa notificación caducan a los ciento ochenta días naturales: pasado ese plazo, si aún no has vendido, hay que volver a notificar.

El retracto. Es la sanción si te lo saltas. El inquilino puede subrogarse en la compra ya hecha, cuando no se le notificó, cuando la notificación omitió alguno de los requisitos, o cuando el precio real de la venta resultó inferior al notificado o sus condiciones menos onerosas. Es decir: notificar un precio alto y luego vender más barato al comprador que buscabas abre la puerta al retracto igual que no notificar nada. El plazo de retracto es de treinta días naturales desde que el comprador le notifica, también de forma fehaciente, las condiciones en que se hizo la compraventa, entregándole copia de la escritura.

Y hay un orden de prelación: el derecho del inquilino gana a cualquier otro derecho similar, excepto el retracto del copropietario de la vivienda y el convencional que estuviera inscrito en el Registro antes del contrato de alquiler.

Lo que el notario y el registro van a exigir

Aquí no hay margen de maniobra, y conviene saberlo antes de sentarse en la notaría. El apartado 5 del artículo 25 es tajante:

Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

Léelo dos veces. Si hay inquilino, tienes que probar que notificaste. Y si declaras que no hay inquilino cuando sí lo hay, no estás cometiendo una irregularidad administrativa: estás firmando una falsedad en documento público. Es la razón por la que ocultar un arrendamiento para vender más rápido es una idea singularmente mala.

Cuándo no hay tanteo ni retracto

Hay tres situaciones en las que el derecho no juega, y merece la pena comprobar si estás en alguna:

• Venta conjunta del inmueble. Si vendes la vivienda arrendada junto con el resto de viviendas o locales que tienes en el mismo edificio, o si varios propietarios venden a la vez todos los pisos y locales del inmueble a un mismo comprador, no hay tanteo ni retracto del inquilino. Ojo: si en el inmueble solo hay una vivienda, el inquilino conserva sus derechos.
• Renuncia pactada. El apartado 8 permite que las partes hayan pactado la renuncia del inquilino a este derecho. Pero la renuncia no te libera de avisar: tienes que comunicarle tu intención de vender con treinta días de antelación mínima a la fecha en que formalices el contrato de compraventa.
• Venta con los accesorios. Si la venta incluye además el garaje o el trastero alquilados como accesorios por el mismo arrendador, el inquilino no puede ejercer el derecho solo sobre la vivienda.

Cómo encajar los plazos con las arras

Este es el error de calendario que se comete una y otra vez. Firmas arras con un comprador, con fecha límite para la escritura, y solo entonces te acuerdas de que el inquilino tiene treinta días para decidir si compra él.

El orden correcto es el inverso: primero notificas, y cuando el plazo de tanteo ha corrido sin ejercerse ya sabes con quién estás negociando. Si prefieres cerrar antes con el comprador, entonces el contrato de arras tiene que dejar espacio a ese plazo y prever qué ocurre si el inquilino ejerce el tanteo, porque en ese caso no vas a poder vender a tu comprador. Sin esa previsión, el que incumple eres tú.

Qué cambia en el precio y en quién te compra

Un piso alquilado no se dirige al mismo comprador. Quien busca vivienda para vivir en ella no puede entrar, porque no la va a poder ocupar. Tu mercado se reduce a inversores, que compran por rentabilidad y no por gusto, y que valoran el contrato tanto como el inmueble: renta mensual, años que quedan, historial de pagos, actualizaciones aplicadas.

No vamos a ponerle aquí un porcentaje de descuento, porque cualquier cifra que leas al respecto no está medida sobre operaciones reales comparables. Lo que sí es estructural es la dirección: menos compradores posibles y un comprador que compra un rendimiento. Un contrato con renta baja y muchos años por delante pesa contra el precio; uno próximo a su fin, mucho menos.

Si el inquilino no paga

Vender no resuelve un impago, lo traslada. Y si hay un procedimiento de desahucio en marcha, forma parte de las condiciones esenciales de lo que estás vendiendo: ocultárselo al comprador es sembrar una reclamación posterior.

Conviene tener presente también el artículo 13: cuando el derecho del arrendador se resuelve por una ejecución hipotecaria o por sentencia judicial, el inquilino tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta completar los cinco o siete años. Una ejecución no vacía la vivienda por sí sola.

Preguntas frecuentes

¿Necesito el permiso del inquilino para vender?

No. Necesitas notificarle tu decisión de vender, el precio y las condiciones, y respetar su plazo de treinta días para igualar la oferta. Eso no es un permiso: es un derecho de compra preferente.

¿Puedo pedirle que se vaya para vender el piso vacío?

No unilateralmente durante el plazo de subrogación. La venta no es causa de extinción del contrato. Otra cosa es un acuerdo con él para resolverlo anticipadamente, que es libre y normalmente tiene un precio.

¿Cómo se notifica «de forma fehaciente»?

Lo que la ley exige es que quede constancia del contenido y de la recepción. En la práctica se usan medios que acreditan ambas cosas, como el burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o la notificación notarial. Un correo electrónico o un mensaje no acreditan lo mismo, y es justo lo que se discutiría después.

¿Qué pasa si vendo más barato de lo que notifiqué?

Se abre el retracto. El artículo 25.3 lo prevé expresamente para el caso de que el precio efectivo resulte inferior al notificado o las condiciones menos onerosas. La notificación tiene que reflejar la operación que realmente vas a hacer.

¿El inquilino puede quedarse la vivienda pagando a plazos o con otras condiciones?

El tanteo se ejerce en las condiciones esenciales que le notificaste, no en las que él prefiera. Por eso esas condiciones deben constar en la notificación con precisión: son las que él puede igualar.

¿Los impuestos de la venta son distintos si hay inquilino?

La transmisión tributa igual. Lo que cambia es la fotografía de tus rentas del alquiler en la declaración del año de la venta. Los dos tributos de la operación siguen siendo los mismos: el IRPF de la ganancia y la plusvalía municipal.

¿La agencia cobra lo mismo por vender un piso alquilado?

Es una de las cosas que conviene preguntar antes de firmar el encargo, porque el trabajo no es el mismo y el comprador tampoco. Merece la pena revisar cómo se cobran los honorarios y pedir que varias agencias se posicionen sobre un caso con inquilino dentro, donde la experiencia previa se nota.